«Я переделываю старые квартиры и сдаю их на Airbnb»

Как все начиналось?

– Все началось с квартиры, в которой я сейчас живу. Ее купили родители, в 2007 году я получила ее в распоряжение и начала сдавать долгосрочно. Истории случались разные: кто-то обращался хорошо, а кто-то ножами стены царапал или вдруг уезжал не заплатив. Потом появилась возможность сделать в этой квартире перепланировку и условно капитальный ремонт – это был мой первый проект. После редизайна я продолжила сдавать квартиру долгосрочно, но заметила, что с обновлением квартиры  – обновились и квартиранты, все стало намного лучше. Тогда  я поняла важность визуальной составляющей. 

Ситуация изменилась зимой 2014 года: если раньше эта квартира сдавалась с первого просмотра, то тогда я искала квартирантов месяца три-четыре. Пока однажды не пришли ребята, которые хотели арендовать квартиру, чтобы сдавать ее посуточно. Мне это предлагали и раньше, но я все время отказывалась – боялась, что квартиру разнесут. Но тут долгосрочного арендатора найти никак не получалось, и я согласилась. Мысленно попрощалась с квартирой, и пару лет вообще туда не заходила. Я пришла проверить квартиру только в 2017 году – а она ровно такая же, какой я ее оставила. 

Тогда я решила попробовать сдавать квартиру посуточно самостоятельно. Я уже была знакома с Airbnb как путешественник, изначальным планом было посдавать ее одно лето, быстро сгенерировать деньги, вложить их в апгрейд помещения – и уже с осени сдавать опять долгосрочно. Но за три месяца я настолько втянулась, что поняла, что хочу этим заниматься. Мне понравились и люди, которые ко мне приезжали, и то, как я могла участвовать в уходе за квартирой, и цивилизованная коммуникация со службой поддержки. 

Маленькие шаги – огромный эффект

– За год я квартиру понемногу обновила: где-то переклеила обои, где-то поменяла тумбочку, купила новый диван – и квартира выросла в цене в три раза.  Было очень здорово делать что-то маленькое – и видеть моментальный эффект по реакции гостей.  Меньше чем через год я начала брать чужие квартиры в управление: многие из них были практически без ремонта, я сама их доделывала и сдавала. В какой-то момент у меня набралось столько объектов, что любую маленькую задумку можно было протестировать сразу на нескольких квартирах и посмотреть, от чего есть положительный отклик, а от чего нет. Например, купила я для одного объекта торшер – через неделю во всех квартирах уже стоит по такому торшеру. 

Тогда я не смотрела на свою работу, как на «вот я беру что-то не очень – и делаю из этого очень». Я думала, что каждый так может, и вообще не придавала этому значения. Настроить календарь Airbnb, выставить цены, найти хорошую горничную – вот это сложно. Но только благодаря карантину я посмотрела в сторону этого скилла: начала делать проекты по декорированию. Правда, очень быстро заметила, что не до конца понимаю, как помочь человеку, который сам живет в своем жилье. Зато я отлично вижу с точки зрения коммерческого подхода и абсолютно легко могу представить общий целевой портрет для квартиры, которой будут пользоваться разные люди на протяжении долгого периода. 

В Киеве мне было достаточно легко развиваться: я начала заниматься Airbnb в 2017 году, а к 2019 году у меня в управлении было уже около 50 квартир. Карантин, конечно, сильно поменял ситуацию на рынке, и в какой-то момент я поняла, что уже наигралась в ту часть бизнеса, где я просто беру чужую квартиру, раскладываю там подушки и сдаю на Airbnb. Сейчас у меня в управлении всего девять квартир, все они находятся в Киеве. 

В целом, рынок Airbnb в Украине выглядит как попытка сделать «как в гостинице» без понимания того, что люди селятся в этих квартирах, как раз потому что не хотят селиться в гостинице. Когда я это поняла, получилось нащупать нужный стиль и разработать подробный алгоритм – вплоть до того, как именно я комплектую квартиры. Часто это что-то достаточно необычное, мои личные предпочтения. Например, я не люблю белое постельное белье, а люблю сатиновое темно-синее, поэтому часто в квартирах оно именно такое. И у меня случилось то, к чему я всегда стремилась – люди начали обращаться ко мне с запросом: «Нам нужна квартира вот на такие даты, не важно где, главное – твоя». Они понимали, что получат, и знали, что там точно будет уютно как дома и будет все, что нужно. 

Дизайн для жизни vs. Дизайн для Airbnb

– Если мы делаем дизайн для жизни, нужно рассматривать абсолютно частный случай – вплоть до того, как человек проводит свой день. То есть пространство должно гармонизировать то, что происходит в его жизни. А если мы говорим о чем-то универсальном, здесь есть свои нюансы.  Цель дизайна для посуточной аренды – сделать так, чтобы квартира хорошо и быстро сдавалась (не один раз, а постоянно).  Airbnb пользуются разные категории гостей, и самое прекрасное в этом – возможность выбрать, кого именно хочется видеть в конкретно этой квартире. Это могут быть иностранные бизнес-путешественники, фрилансеры, которые перемещаются по разным городам и странам, влюбленные в отпуске и так далее. У разных категорий гостей – разные предпочтения, в квартирах в том числе.

А если мы говорим о долгосрочной аренде, то тут не шквал заявок, нужен всего один человек, который с первого взгляда влюбится и возьмет. То есть каждый раз, когда объявление выходит на площадки по аренде, оно должно сразу привлечь подходящего целевого клиента. Квартира должна идеально подходить под определенный целевой портрет на максимально долгий период времени, чтобы человеку не захотелось через полгода съехать. Здесь, например, важно вкладываться в технику, уделять внимание зонированию и оформлению комнат (в квартире должны быть и яркие, и спокойные помещения).

Но средняя продолжительность аренды на Airbnb –  5-7 дней, поэтому здесь у квартиры нет задачи быть удобной на долгой дистанции. В квартире, конечно, должно быть комфортно, но цель, которая выходит на первый план, – это быть чем-то необычным.  Для Airbnb позволительно делать очень яркие квартиры, потому что, если мы говорим про туристические направления (а тот же Киев или Одесса к ним относятся), то люди приезжают сюда за впечатлениями,  чтобы испытать положительный шок. При этом такие квартиры реально могут надоедать, если в них жить слишком долго. 

Еще один вопрос в том, нужно ли на какие-то сезоны переводить недвижимость в более длительные бронирования. В таком случае можно рассматривать простые инструменты, которые помогают быстро подстраиваться под изменения и сильно менять помещение. Например, сезонную замену текстиля: на лето выбираем что-то яркое, на зиму – более спокойное. 

Хочу купить квартиру, чтобы сдавать ее на Airbnb. На что обращать внимание?

– Во-первых, важно смотреть на локацию – все-таки это определяющий фактор. У меня были и есть квартиры как в центре, так и в спальных районах. Если с центром все понятно (он просто хорош), то с более отдаленными локациями нужно быть осторожнее. Там важна хорошая транспортная развязка, близость к метро, и состояние дома и нейборхуда в целом. Например, если это новый ЖК, то шансов сдать квартиру намного больше, чем в старом доме. И  чем дальше квартира от центра, тем важнее то, как она выглядит.  Средненькую квартиру в центре в высокий сезон все равно будут бронировать, а вот средненькую в спальном районе без метро – очень маловероятно. В центре Киева в высокий сезон классная стильная квартира может стоить от $ 70 за ночь, а такая же в спальном районе в новом ЖК – до $ 40.

Во-вторых, нужно смотреть на общее впечатление. Вроде бы все можно перекрасить и передвинуть, но все-таки у каждого пространства есть свой особенный флер: помещение либо поднимает тебя эмоционально, либо опускает – и это не касается каких-то деталей вроде обоев или ковров. Так что понять, какая у этого помещения душа – с плюсом или с минусом – очень важно. Если с минусом – ничего с ней уже не сделаешь: что на стены ни повесь, квартира будет угрюмой. Научиться общаться с пространством – это скилл, который можно тренировать: можно рассматривать не только квартиры, а, например, зайти в кафе и попытаться почувствовать его влияние на себя. 

Ну и третье – общее состояние квартиры: есть ли там сложные капитальные элементы, которые легкими движениями не изменить. В целом,  «никакие» помещения – это самый простой способ сделать что-то достойное  с помощью декоративных приемов.

Почему рынок аренды выглядит так грустно?

– Найти адекватное жилье у нас в стране – даже не касаясь конкретного ценового сегмента – это, к сожалению, большая боль. В этом плане наш рынок отличается от европейского. В европейских городах принято делать так называемый white box, где все стены и потолки просто белые, пол просто деревянный, в санузле и на кухне очень обычная квадратная белая плитка – все вроде как скучно, но при этом в квартирах нет лишней мебели, каждый арендатор сам наполняет свое пространство. И как правило получается неплохо, потому что это как минимум сложно испортить. У нас же  рынок арендной недвижимости выглядит как попытка сделать все «под ключ», но каждый интерпретирует это по-своему, а наличие денег у собственника не предполагает автоматически хорошего вкуса. 

У арендаторов и у собственников – абсолютно разный взгляд. При этом эти люди существуют одновременно и никак друг друга не слышат: люди, которые покупают квартиры под сдачу, понятия не имеют, что арендаторам нужно. Получается, что человек, который уже находится в другой социальной группе, делает квартиру под сдачу как для себя – не являясь группой, для которой он это делает. Если бы люди узнали, что квартиры без мебели, оказывается, сдать проще, а белые стены пользуются большим спросом – и собственники были бы счастливы, и квартиранты не падали бы в обморок от обоев с вензелями и блестками. Мне кажется, это побочный эффект высокого спроса. Поэтому здесь работает простое правило:  делай нормально – и ты уже будешь лучше большинства. 

Меня очень вдохновляет, когда у инвестора есть стремление сделать крутой продукт: сделать красиво, чтобы через эту недвижимость получить в своем социальном круге классного человека. В таком случае  для арендодателя цена – даже не всегда самое важное: он хочет видеть классного адекватного клиента,  а такой клиент на что попало не придет. 

Но пока многие собственники воспринимают любые вложения в квадратные метры примерно так: «Вот я сейчас вложу 10 тысяч гривен, а месячную аренду смогу поднять на одну тысячу. Значит это изменение будет окупаться мне 10 месяцев, оно того не стоит». Но на самом деле они вкладывают не только на короткий срок, а еще и в будущее: когда они надумают продавать квартиру, с этим улучшением она будет стоить не на 10 тысяч дороже. Возможно, все изменится, когда человек путешествующий, то есть поколение людей, которым сейчас около 30-35 лет, начнут генерировать доходную недвижимость – они будут вливать в рынок новую кровь. 

Подписывайся на Алину, чтобы узнать еще больше лайфхаков о дизайне квартир под сдачу или записаться на консультацию:

  @malina_the_bohemia